¿Cómo conciliar el derecho a la vivienda, o afrontar las enormes brechas de acceso a la propiedad de una casa o un terreno sin pensar en la regulación de la propiedad del suelo? Hoy, dado el modelo de propiedad que se ha instaurado en Chile, parece imposible repensar las máximas con las que el Estado maneja el uso del suelo y sus destinos, cuánto de él se usa para cultivos, cuánto para actividades extractivas y cuánto para viviendas, en primer término. Pero también: cuáles son los límites en los precios para las viviendas, qué pasa con ciertas propiedades extensas cuando hay poblaciones enteras sin vivienda; cómo repensar la posesión de un bien que, por definición, es irreproducible y limitado, como es el suelo.
Chile posee un déficit habitacional relevante: 1 millón 800 mil personas viven allegadas y en condición de hacinamiento. La pandemia ha agravado el problema, y son más de 81 mil familias las que hoy viven en campamentos. Se calcula que 1 de cada 10 personas en Chile sufre gravemente con el déficit habitacional.¿Debe Chile fijar límites a la propiedad del suelo? ¿Debe garantizar el acceso a la vivienda de las personas, en condiciones adecuadas de habitabilidad, conectividad y dignidad?
En un contexto como el actual, la acumulación de suelos y de propiedades genera efectos como la “burbuja inmobiliaria”, que se produce a través de la especulación relacionada con los precios del suelo. En Chile, y atendiendo a los actuales precios, el acceso a la vivienda es “severamente inalcanzable”.
Algunos países regulan el interés general y los límites de los derechos patrimoniales. La Constitución española, por ejemplo, fija este límite señalando que los poderes públicos regularán “la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.
¿Debe Chile fijar límites a la propiedad del suelo? ¿Debe garantizar el acceso a la vivienda de las personas, en condiciones adecuadas de habitabilidad, conectividad y dignidad? Después de décadas de esperar una política y leyes adecuadas de uso de suelos, ¿será la actual convención la instancia para asegurarlas?
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Comentarios
14 de julio
La política de densificar con altas torres de departamentos encareció el precio de la vivienda. Casi todo el mundo cree que una torre de departamentos abarata el costo de la vivienda, porque al haber más departamentos en un terreno pequeño se ocupa menos suelo. Eso es un tremendo error porque si alguien vive en el piso 15 de un edificio de 30 pisos, tienes 15 departamentos por arriba, y 15 por debajo: es igual que construir un cohete espacial de 30 pisos, y llenarlo de departamentos. El costo de una vivienda no es solo el valor del suelo. Si las casas se construyen de oro, aunque la casa ocupe 40m2 de terreno, su coste será millonario. Y los departamentos de torres en altura están hechos de oro. Es un uso irracional de los materiales de construcción y mano de obra. Porque además pocas empresas pueden construir ese tipo de estructuras, lo que lleva a una mayor concentración y a menor competencia. El Estado debe velar por un uso eficiente del suelo y procurar las condiciones para que exista un suministro abundante de viviendas de buena calidad. Si en 1980 un depto de 3 dormitorios costaba lo mismo que un depto de 1 dormitorio en 2021, no es que el precio se haya mantenido igual: ha subido. Se ha encarecido el m2 construido. Pueden haberse abaratado los televisores, las zapatillas, los telefonos, los automoviles, pero la vivienda ha subido. El suelo es un recurso diferente a otros.
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14 de julio
Aunque soy partidario del derecho a la vivienda, esto no es solo un tema de derechos, sino de gestión. De habilidad y competencia politica y urbanística. Construir torres de departamentos encarece las viviendas: también encarece el suelo, porque el costo del edificio se «traspasa» al terreno. Por lo demas, el costo de un departamento en un piso 30 no es solo el de la minuscula porcion de terreno que ocupa, sino el de todos los departamentos que tiene debajo. Está dentro de una masa de departamentos. Por consiguiente, su costo se dispara. Ha sido una politica incompetente, e invisible porque la gente no la ha notado, ya que cree que por ocupar muy poco suelo, una vivienda es muy barata. Ante eso la gente debiera preguntarse si sería barato vivir en la Torre Entel, o en la Torre Eiffel. Este tema, mas que derechos o acusaciones constitucionales, es de responsabilidad politica. Aunque soy partidario del derecho a la vivienda, esto no se logra solo con derechos y acusaciones constitucionales, sino teniendo municipios y ministerios capaces de hacer una buena gestión, y de responder politicamente. Es también un tema de la forma de gobierno, descentralización, etc. La politica urbana no solo consiste en que el Estado construya cosas -que también lo puede hacer-, sino principalmente de generar las condiciones para que las empresas construyan una cantidad suficiente de viviendas, y de buena calidad. Es decir, asegurar un uso razonable del suelo, que es un recurso natural no renovable.
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