¿Quién asume los costos de la inhabitabilidad de los edificios afectados por los socavones en las dunas?
En la edición del 29/09/2023 de El Mercurio de Santiago se publicó la noticia «Julio Ventura se defiende: El plan regulador de Viña contiene normas equivocadas y vacíos», con epígrafe «La DOM debe exclusivamente aplicarlas y no interpretarlas, lo señala en forma rigurosa la ley, planteó ante cuestionamientos de la alcaldesa y ambientalistas. Urgió a cambios rápidos en el campo dunar por socavones». En dicha nota también dijo ese funcionario municipal que el plan regulador es de hace dos décadas, cuando no había la conciencia actual, aludiendo a la protección ambiental.
Pues bien, contestándole a Ventura, le hacemos presente que en una reciente visita del director nacional del Servicio Nacional de Geología y Minería (SERNAGEOMIN), Patricio Aguilera, a la Comisión de Vivienda y Urbanismo de la Cámara de Diputados, le expresó a quienes lo escuchaban que la construcción del edificio Kandinsky localizado en el sector de Cochoa de la comuna de Viña del Mar, se realizó en una “zona de alto peligro de remoción de masa”, tal como consignan los informes de los años 2005 y 2009.Desde hace 18 largos años, todas las autoridades de Viña del Mar y en general de la región de Valparaíso tenían pleno conocimiento que construir edificios en altura en las dunas era sumamente peligroso y si no reaccionaron a tiempo fue exclusivamente por negligencia culposa
Luego, desde hace 18 largos años, todas las autoridades de Viña del Mar y en general de la 5a región de Valparaíso tenían pleno conocimiento que construir edificios en altura en las dunas era sumamente peligroso y si no reaccionaron a tiempo fue exclusivamente por negligencia culposa y evidentemente por los apremios ejercidos por los actuales dueños, empresa Reconsa, de esos vastos y frágiles territorios que les pertenecían, hasta el año 1979, a la Caja de Previsión de los Empleados Particulares.
Ya que Ventura afirma, muy suelto de cuerpo, que él cumplió la ley al cursar los permisos, le respondemos que ello no es verdad pues, como ya lo dijimos en esta tribuna y en otras, en la zona V3 del Plan Regulador Comunal (PRC) de Viña del Mar, vigente desde el año 2002, donde se localiza el Kandinsky y otros tantos edificios, se ordena perentoriamente que en los terrenos situados en pendiente superior a 29° no se admiten los edificios aislados en altura, sino tan solo los escalonados o aterrazados.
En la entrevista del mencionado diario le dijo al periodista, demostrando su incapacidad para ejercer el cargo, que las resoluciones ambientales favorables de los proyectos se exigen contra las recepciones finales de las obras, en circunstancias que esa exigencia es requisito para el inicio de las faenas. Era obvio que dicho funcionario municipal tenía la obligación de impedir la construcción de esos edificios aislados y por ello se deberá investigar judicialmente su mal comportamiento.
Por otro lado, a continuación, reproducimos la opinión sobre este delicado asunto, de un destacado arquitecto de la 5a región de Valparaíso.
¿Qué decía ese profesional?
«De la revisión de antecedentes, se puede concluir lo siguiente;
1.-para determinar la pendiente del terreno Lote 17, y así determinar cuál sistema de agrupamiento requería, escalonado o aislado, mañosamente se propuso determinarla aplicando el artículo 14.4 del PRC, que indica la forma de cómo calcular la pendiente, solo en los casos de predios que estén en el seccional de vistas, tomando la cota mayor y la menor trazando una línea paralela. De esta manera, se llegó a la conclusión que el predio contaba con una pendiente de tan solo 26 grados.
Cómo se dijo, esta fórmula del artículo 14.4 del PRC no aplica para el loteo Reñaca norte. Por tanto, la topografía del predio acusa que más de la mitad del terreno cuenta con pendiente sobre los 29 grados, debiéndose, por tanto, utilizar el sistema de agrupamiento escalonado. Dicha situación, debió al menos plasmarse en un acta de observaciones cuando se solicita el permiso, documento que no existió, ya que se aprobó sin observaciones.
2.- Al mirar el edificio Kandinsky, queda claro que la torre no se encuentra confinada lateralmente por el suelo, está más bien separada. Para poder lograr construir la cantidad de metros cuadrados, utilizaron la técnica de declarar superficie sobre el nivel de suelo natural y superficie bajo el nivel de suelo natural. Esta distinción, es relevante ya que para el cómputo del coeficiente de ocupación de suelo que es 0,3 para aislado, simularon que la parte del edificio sobre el nivel de suelo natural era la más pequeña, siendo que se debió aplicar el nivel de suelo proyectado no subterráneo, conforme a lo preceptuado en el artículo 5.1.13 OGUC.
Lo anterior, hace recordar el caso del Hotel Sheraton en Providencia con el fallido permiso N° 35 de 2019. A su vez, para el coeficiente de constructibilidad, usaron la misma técnica, declarar sólo la superficie sobre el nivel de suelo natural, y no desde el piso sobre el subterráneo, así como adicionar los m2 con destino residencial bajo superficie, con lo cual sobrepasan el coeficiente de 2 consignado en el PRC. Es decir, se aprecian 3 vulneraciones a la norma urbanística, que no fueron observadas en su oportunidad.»
Este columnista aclara que el ilegal permiso para el hotel Sheraton en la comuna de Providencia de la región metropolitana de Santiago, fue denunciado en la Contraloría General de la Republica por la fundación Defendamos la Ciudad, ente fiscalizador que confirmó su improcedencia, ante lo cual, los dueños de ese hotel recurrieron ante los tribunales objetando lo resuelto por dicha Contraloría. La Corte Suprema confirmó la ilegalidad del permiso que había sido otorgado por ¡oh sorpresa! Sergio Ventura, hermanito del anterior.
Por lo relatado, se concluye que estamos ante hechos consumados, pues los departamentos de los edificios afectados por los socavones ya están inscritos en el Conservador de Bienes Raíces de Viña del Mar a nombre de quienes les pagaron a las inmobiliarias más de 500 millones de pesos por c/u de ellos, de tal forma que las justas indemnizaciones que reclaman los propietarios de esos inmuebles serán determinadas por la Justicia.
Pero como este es un conflicto entre privados, tendrán que ser las empresas inmobiliarias quienes ya obtuvieron sus respectivas utilidades, las que deberán compensar económicamente a sus compradores, pues sería de mal gusto que, una vez más, el Estado con recursos públicos, asuma una responsabilidad pecuniaria que no tiene.
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