La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) considera dos alternativas para dividir un terreno. La primera, mediante una subdivisión que no requiere de obras de urbanización alguna; y la segunda, mediante un loteo que considera la apertura de una o más vías, que implica ceder como bien nacional de usos público las calles, espacios para equipamientos y áreas verdes exigidas en el artículo 65º de la misma Ley.
Las subdivisiones no requieren de ningún trámite, y sólo se contempla el pago de los derechos municipales que ascienden al 2% del avalúo fiscal determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) para el terreno.De esta manera tan “inteligente” se hacen los buenos negocios que generan tremendas acumulaciones de capital a sus titulares, en detrimento de lo que se llama Desarrollo Urbano Sustentable.
Los loteos deben cumplir con el artículo 70º de la misma ley, que señala que en toda urbanización de terrenos se deben ceder -gratuita y obligatoriamente para circulación- las áreas verdes, para el desarrollo de actividades deportivas y recreativas; y para equipamiento, las superficies que señale la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), aquellas que en su conjunto no podrán exceder del 44% de la superficie total del terreno original; y además pagar los derechos municipales equivalentes al 2% del avalúo fiscal.
Curiosamente, en el balneario de Reñaca de la ciudad de Viña del Mar, unos habilidosos emprendedores descubrieron otra opción para sus negocios inmobiliarios, naturalmente más lucrativa. Consiste en definir lotes enfrentando a la vialidad existente, proyectando una vía que se comporta como un lote más, dado que en la regulación urbanística nacional no hay restricción para demarcar el ancho de un predio. Con esta rebuscada interpretación se le cede la vialidad a título gratuito a la municipalidad, entidad pública que la recibe con sumo placer.
Por ello, en signo de agradecimiento el municipio exime al inmobiliario del pago de los derechos (que son de mayor cuantía) y motu proprio decide destinar el regalo a vialidad “municipal”, asumiendo la completa urbanización de la vía como también los otros costos asociados, inusual práctica que favorece al “benefactor” privado que desea llevar a cabo su proyecto inmobiliario.
Como vemos, con este procedimiento viñamarino el avispado actor se ahorra totalmente la cesión contemplada en la ley y lo eximen del pago de los derechos municipales, pues se acoge a una excepción dada por la Municipalidad de Viña del Mar a los benefactores que graciosamente donaron terrenos para vialidad, lo que se describe más adelante.
Esta aguda figura se manifiesta en la Resolución Nº APR 017-2010 de la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Viña del Mar, que conoce muy bien el ex Seremi de Vivienda y Urbanismo de la V Región, entonces persona de confianza de la alcaldesa Reginato; quien con el cambio de gobierno, se lo llevó a su redil para que ejerciera una importante función hasta que se conoció el episodio del mall Marina Arauco 2.
En efecto, esa DOM otorgó el permiso de subdivisión para un extenso terreno en pendiente con maravillosa vista al mar, ubicado sobre la playa de Cochoa, en el cual dos de los ocho lotes resultantes de la “subdivisión” están destinados a vialidad para la prolongación de otras calles existentes. ¿En esta operación de los lotes para vialidad, se habrán pagado los correspondientes impuestos a la donación?
Mas encima, dos lotes principales de esta subdivisión fueron fusionados para acogerse al beneficio del artículo 63º de la LGUC, situación que no está permitida en dicha ley por precisas instrucciones de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del MINVU, dado que no se acepta subdividir para volver a fusionar los mismos terrenos y así ganar un 30% de mayor volumen de edificación. En esta precisa actividad empresarial, las autorizaciones fueron solicitadas a nombre de los propietarios originales que concibieron el lote fusionado y en este terreno resultante una inmobiliaria de un conocido empresario del retail construiría 4 torres de departamentos y oficinas, desconociéndose si este proyecto se acoge además a los beneficios de la figura conocida como “Conjunto Armónico” que entrega otros tantos privilegios.
De esta manera tan “inteligente” se hacen los buenos negocios que generan tremendas acumulaciones de capital a sus titulares, en detrimento de lo que se llama Desarrollo Urbano Sustentable. Con la relatada maniobra comercial que favoreció a algunos particulares, como contrapartida salió como perdedor neto la propia Tesorería Municipal de Viña del Mar y por ello el caso fue llevado a los tribunales de justicia por un vecino indignado con las recurrentes malas prácticas que se han estado conociendo allí en el último tiempo.
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