Guetos Verticales. Cuando la ética es relativa, se debe regular

El intendente Claudio Orrego visibilizó a través de una imagen en Twitter, el crecimiento inmobiliario desregulado de Estación Central. Los bautizó como “Guetos Verticales”, culpando a la ambición sin límites y a la falta de ética de los inversionistas.

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Cuando los políticos bajan la regulación, aumenta el crecimiento, pero provocando este tipo de abusos. Buscar el equilibrio es tarea de las autoridades comunales y regionales, no es tarea fácil, pues no todos definen progreso de la misma forma.

Por otro lado el presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Bernardo Echeverría; en una entrevista radial indicó: «La ética es de cada uno”, “Los empresarios no trabajan en función de ‘se me ocurrió’, ‘quise’, ‘me gustó’, ‘no me gustó’, sino que hay un fuerte demanda y esa fuerte demanda tiene una explicación». La explicación es que el barrio tiene servicios como; universidades, supermercados, transporte, entre otros que la gente busca al momento de decidir comprar un departamento.
En general este tipo de edificio lo construye una inmobiliaria llamada “Su Ksa”, y no solo tiene proyectos en estación central, también ha llevado sus cités verticales a Santiago Centro, San Miguel e Independencia. Los edificios en promedio tienen 25 pisos de altura, con 25 departamentos en cada piso. Gracias a la ubicación de estos proyectos, los estacionamientos son negocio aparte, se venden por separados a cualquier comprador, no necesariamente a un propietario del edificio.
Los compradores de los departamentos y estacionamientos, en estos proyectos, son en general inversionistas que compran más de una unidad para negocio. Los arrendatarios en su mayoría son estudiantes, parejas de recién casados y extranjeros.
El diseño de estos proyectos genera una mala calidad de vida para los propietarios y el entorno, exponiendo la falta de ética de los inversionistas. Lo primero son las largas filas para acceder a los ascensores; el diseño está para cumplir con el mínimo de la norma. La cantidad de ascensores se calcula de acuerdo al uso promedio, sin considerar los horarios punta. De acuerdo a la experiencia de los propios habitantes, la espera promedio es de 25 minutos. Lo mismo sucede con los conductores de la electricidad y el agua potable; no están diseñados para cuando se requiera la máxima capacidad.
Otro aspecto relevante es la falta de recursos para combatir incendios en altura. Sí bien cumplen con la normativa, un edificio de gran altura no cuenta con gente experta para operar la red húmeda o red seca, dependen directamente de las compañías de bomberos. Se dice que en promedio una escalera de los bomberos llega al piso 14. Santiago Centro tiene un equipo que permite llegar al piso 25, sin embargo la plataforma de contrapeso necesita condiciones especiales para su instalación, no puede operar en cualquier espacio. El diseño del edificio es full eléctrico ya que la decisión de no incorporar una red de gas baja los costos de construcción considerablemente, a la vez no son edificios eficientes, porque no incorporan ventanas térmicas, en invierno una cuenta promedio de luz sale sobre los 100 mil pesos. Los propietarios para ahorrar luz optan por subir balones de gas o parafina, lo que aumenta el riesgo de incendios.
No es necesario describir la falta de tranquilidad, los problemas de convivencia y la falta de control en un edificio donde habitan más de 2500 personas; porque la movilidad de arrendatarios habla por sí sola. Una de las corredoras de propiedades indicó que el promedio del arrendatario no supera los dos años de contrato. Además al ser edificios altamente eficientes para el bolsillo de los inversionistas, las áreas verdes y espacios comunes brillan por su ausencia.
El entorno se ve afectado principalmente por la carga de tránsito. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción en su artículo 2.4.3 indica que los proyectos residenciales que consulten más de 250 estacionamientos requerirán un Estudio de Impacto Sobre el Sistema de Transporte Urbano, nada dice de los proyectos que consultan por 249 estacionamientos. No obstante estos proyectos en general tienen cantidades de estacionamiento superiores, pero al estar ubicados en zonas de alto tráfico son vías que cuentan desde antes con toda la infraestructura al máximo para facilitar el tránsito vehicular y no tienen espacio para mejora. En esos casos el costo por mitigación vial no es relevante, ya que solo se les solicitará hacer mantención a lo existente.
En resumen, no se podría asegurar que estos proyectos incumplen la ley, más bien son el resultado de la falta de regulación y la vocación de generar utilidades de las empresas. El tema no deja de ser político, la historia presenta la regulación y el crecimiento como un péndulo. Se aumenta la regulación para evitar abusos; pero inhibe la inversión y baja el crecimiento. Cuando los políticos bajan la regulación, aumenta el crecimiento, pero provocando este tipo de abusos. Buscar el equilibrio es tarea de las autoridades comunales y regionales, no es tarea fácil, pues no todos definen progreso de la misma forma.