Hace unos días se advirtió la escasa cantidad de viviendas con un valor menor a 2.000 UF, siendo cerca de un 8% las viviendas bajo ese valor actualmente en stock. La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) responsabiliza los altos precios al IVA a la venta de inmuebles, a la Ley de Ductos, y los distintos planes reguladores comunales donde se limita la altura de los edificios.
A marzo de 2024, existe un total de 114 mil viviendas nuevas disponibles por las inmobiliarias para venderse, de los cuales un 30% corresponde a viviendas de entrega inmediata, máximo histórico para este tipo de viviendas. Esta situación es alarmante en plena crisis habitacional. Pero el encarecimiento no radica solo en las decisiones mencionadas por la CChC, más aún podrían ser un porcentaje menor ante una situación mayor, de arrastre de mucho antes de la pandemia.Cabe hacer presente que la gran mayoría de las viviendas actualmente bajo los 2 mil UF son departamentos Estudio o de 1 dormitorio (…) pero en general, y especialmente los departamentos estudio, son enfocados a inversionistas con el fin de arrendarlo
Cabe hacer presente que la gran mayoría –si es que no es la totalidad– de las viviendas actualmente bajo los 2 mil UF son departamentos Estudio o de 1 dormitorio. Basta con revisar los principales portales inmobiliarios para alertar esta situación. Por ende, no son viviendas familiares. En el caso de los de un dormitorio, podría una persona en solitario, o una pareja, comprar para vivir; pero en general, y especialmente los departamentos estudio, son enfocados a inversionistas con el fin de arrendarlo.
No es para nada ilícito ni inmoral ser inversionista, por el contrario, ante un sistema previsional que no asegura una jubilación digna, comprar viviendas para arrendar es una opción válida para quienes se pueden permitir comprar inmuebles.
El problema no va en ellos, el problema va en las inmobiliarias: por más de 15 años la venta estuvo enfocada en atraer a inversionistas. Por esto, se dieron situaciones como, por ejemplo, en un edificio de 200 unidades, no habían más de 30 propietarios. Ante esta aparente escasez de unidades, departamentos de dos dormitorios (por ejemplo) en el centro de Concepción que el 2015 que se cifraban en 1.800 UF, actualmente en marzo 2024 se venden –por lo bajo– a 2.800 UF. Estos altos valores impidieron que la clase media pudiera acceder a viviendas, formándose la famosa “burbuja inmobiliaria” en donde hacia afuera se veía mucha venta, pero internamente eran solo pocos propietarios.
Ante esta ascendente cantidad de unidades vendidas, vino un verdadero “boom inmobiliario”, proliferando torres en diversas comunas urbanas de Chile. Esta circunstancia se mantuvo hasta la pandemia del Covid-19, cuando las tasas de los créditos hipotecarios se dispararon, y los inversionistas dejaron de comprar. El resultado: más de 100 mil viviendas en stock a precios y créditos inaccesibles para la gran mayoría.
¿Pudieron influir en los altos precios el IVA, la Ley de Ductos, o los planes reguladores? Probablemente.
El IVA a la venta es una regla general para quienes ejercen regularmente el comercio, y hasta el 2015 la venta de inmuebles por parte de las inmobiliarias (cuyo rubro es la venta habitual de inmuebles) gozaba de un verdadero privilegio en dicho sentido no pagando IVA. Luego, la ley de ductos se dictó para permitir que cada habitante del edificio pudiese contratar los servicios de la empresa de telecomunicaciones que prefiera, y no la que imponga la inmobiliaria con una única empresa (como sucedía antes de la ley); es decir, esta ley permite el “libre mercado”, y no el monopolio. Finalmente, las limitaciones que desde el 2015 se han implementado en los distintos planes reguladores comunales fueron la respuesta a la antes dicha proliferación de torres, la que se hizo con total desorden en cuanto a alturas, formas y lugares en donde se emplazaban los edificios, a costa de dañar el entorno, dañar los barrios, y dañar la calidad de vida de quienes viven con anterioridad ahí; y de esa forma, que para adelante se asegure el emplazamiento de edificaciones acorde a la ubicación y entorno en que se emplace.
Entonces, estas tres decisiones que van en beneficio de la sociedad o de los propios habitantes de estos edificios, si bien podrían haber influido en los precios, parecieran no ser tan detonantes como si lo fue la burbuja inmobiliaria.
A todo lo anterior, sumando los pocos proyectos adscritos a subsidios como los DS01 y DS19 con los que la clase media puede comprar para vivir, y la opinión negativa del gremio inmobiliario a la propuesta del gobierno de comprar viviendas en stock; la CChC más pareciera dar excusas para no asumir responsabilidad alguna en el alza de los precios, cuando el gremio inmobiliario por 15 años se enfocó en inflar la burbuja.
¿Es momento que reviente? No, debido a las consecuencias colaterales, pero habiendo una gigantesca crisis habitacional, las inmobiliarias tienen hoy una gran oportunidad de atraer a aquellos que quieren comprar para vivir, a través de subsidios y convenios con el gobierno. De otra forma, seguirá el alto stock de viviendas, y podría ello conducir a una grave crisis del gremio inmobiliario, con todo lo que eso conlleva. Espero que no le echen la culpa al gobierno si es que eso ocurre.
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