En razón a que teníamos conocimiento que los Directores de Obras Municipales (DOM) de Viña del Mar y Valparaíso cometían “equivocaciones” para que los titulares de varios proyectos inmobiliarios en altura pudieran construir en sus edificios mayores cantidades de departamentos que los admitidos en la regulación sectorial, nos vimos obligados a interponer el viernes 25 de mayo de 2018 querellas en contra de esos funcionarios municipales y en contra de todos aquellos que resulten responsables en los juzgados de garantía de esas 2 ciudades. Las acciones se presentaron con Mauricio Román y Jorge Bustos y para tal propósito entregamos patrocinio y poder a los abogados Paulo Pérez y Rodrigo Avendaño.
Sosteníamos en el libelo que esos “errores” constituían el delito de prevaricación administrativa, lo que se tipifica y sanciona en el artículo 228 del Código Penal. Para no abrumar con tanta documentación al fiscal que deberá interrogar a los funcionarios municipales y a los arquitectos y dueños de los negocios, optamos en esta primera instancia a entregar la documentación de solo un permiso de edificación por cada DOM.Es muy simple detectar que los proyectos no se ajustaron a las normas de Volumen Teórico, ya que el privado dueño del proyecto debe adjuntar a su solicitud de permiso unos planos donde se grafique en metros cúbicos dicho volumen
En ambos casos los proyectos se acogieron a las normas sobre proyección de sombras, regulada en el artículo 2.6.11 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), con unas cuantas omisiones a las normas urbanísticas correspondientes, entre otras, se sobrepasaron las rasantes más allá de lo que permite la figura excepcional denominada Volumen Teórico.
Las rasantes están establecidas en el artículo 116 inciso 7° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y definida en el artículo 1.1.2 de la OGUC como “la recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto deedificación”. Los DOM,s tienen el deber legal de verificar su correcta aplicación y cumplimiento antes de otorgar un permiso de edificación.
Enseguida, el Volumen Teórico está definido como el “volumen o envolvente máxima expresada en metros cúbicos, resultante de la aplicación de las disposiciones sobre superficie, de rasante, distanciamientos, antejardines, alturas máximas y retranqueos, cuando las hubiere, en un terreno determinado.”
Por otra parte, el aludido artículo 116, inciso 7° de la LGUC, dispone que las normas urbanísticas son aquellas contenidas en esa ley, su OGUC y en los instrumentos de planificación territorial que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los usos de suelo, cesiones, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, superficie predial mínima, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública y áreas de riesgo o de protección.
Ahora bien, como los DOM,s de Viña del Mar y Valparaíso consintieron que los proyectos se acogieran a las normas de Volumen Teórico, estaban obligados a verificar el cumplimiento y aplicación correcta de todas y cada una de las disposiciones legales sobre rasantes, distanciamientos y antejardines que permitieran elaborar un Volumen Teórico ajustado a las normas urbanísticas establecidas, ello como es lógico en forma previa a las aprobaciones de los permisos de edificación.
Hay que destacar que es muy simple detectar que los proyectos no se ajustaron a las normas de Volumen Teórico, ya que el privado dueño del proyecto debe adjuntar a su solicitud de permiso unos planos donde se grafique en metros cúbicos dicho volumen. Luces de esto nos entrega el artículo 2.6.11 de la OGUC, que dispone “Con el fin de evitar diseños con planos inclinados de los edificios producto de las rasantes a que se refiere el artículo 2.6.3 de este mismo Capítulo, las edificaciones aisladas podrán sobrepasar opcionalmente éstas siempre que la sombra del edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del volumen teórico edificable en el mismo predio y se cumplan las condiciones que señalan los artículos siguientes, todo lo cual deberá graficarse en un plano comparativo que permita verificar su cumplimiento.” Más claro imposible.
Como se aprecia, una edificación no puede sobrepasar las rasantes y si, opcionalmente, el titular quiere sobrepasarlas para obtener un edificio más grande, debe acogerse al Volumen Teórico, y de ser ese el caso, corresponde a cada DOM verificar que el proyecto se ciña estrictamente al cumplimiento de las normas urbanísticas fijadas para formar dicho volumen teórico. En Viña del Mar y en Valparaíso los funcionarios municipales no constataron el cumplimiento de las rasantes, distanciamientos y antejardín, omisión que no sabemos si fue voluntaria o involuntaria y por ello el fiscal a cargo de la investigación deberá comparar las imágenes en color de los edificios autorizados por esas 2 municipalidades y los edificios adscritos al Volumen Teórico.
Con ese ejercicio visual cualquier mortal podrá apreciar la enorme diferencia entre un edificio legal versus un edificio ilegal. Se deduce entonces que los actores privados que obtuvieron permisos de edificación con “errores” pudieron vender unos cuantos departamentos más que sus competidores en el mercado. Como vemos, en Chile los empresarios astutos ganan más plata que los empresarios que se enmarcan en las reglas del juego, configurándose así una competencia desleal que socava al sistema, lo que parece no interesarle en lo más mínimo a las asociaciones gremiales empresariales como tampoco a las autoridades del Minvu, todos los cuales conocen a cabalidad esta grosera pillería.
Por este asunto del Volumen Teórico en la Proyección de Sombras en los edificios en altura, tiempo atrás, conforme a nuestra proposición, fuimos invitados por la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados para explicarles como se aplica dicha regulación, pero a último momento, estando esperando para ingresar a la sala, se nos informó que no íbamos a ser recibidos (sic). A través de este medio y dado que esta materia no siempre es comprendida por los municipios, nuevamente nos ponemos a las órdenes de esa Comisión de diputados para que, vía una sencilla presentación digital, conozcan la operación de la norma y así estén en condiciones de ejercer sus prerrogativas fiscalizadoras.
Finalmente expresamos ¿Será posible que los que mandan se pongan serios para que, como lo decía el ex presidente Lagos, las instituciones funcionen? En rigor, esta querella no debió ser presentada por ciudadanos comunes y corrientes, como nosotros, sino por las autoridades públicas superiores de los funcionarios municipales que corrieron con colores propios para favorecer a particulares sagaces. Ante esta inacción del Estado, esperamos que las otras comunidades que se han visto sobrepasadas con permisos de edificación que violan las normas, utilicen el expediente de presentar querellas para que progresivamente la corrupción se vaya reduciendo.
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