Construir una vivienda en la Edad Antigua, en el Medioevo, el Renacimiento, la Colonia o en el siglo XIX era totalmente distinto de cómo es hoy en día. Más que por un tema de materiales, o de tecnologías, por una razón económica. Y es que, antiguamente, edificar una vivienda era algo que su dueño podría, en teoría, hacer por sí mismo.
Las personas, en siglos anteriores, erigían sus casas con materiales simples, como adobe, madera, piedra, y sobre todo, ladrillo. Por lo mismo resultaba relativamente fácil recurrir a maestros, albañiles o tal vez pequeñas empresas o entidades que podrían construir una casa en un tiempo razonable.
Hoy en día, por el contrario, para edificar una vivienda, y si consideramos que esa vivienda se encontrará probablemente en una torre de departamentos, veremos que sólo es posible si lo realizan grandes empresas constructoras.
Para lograr una ciudad densa, no se requiere, en realidad, de la vivienda en altura, sino mayoritariamente de edificios medianos y pequeños de departamentos. Muchas ciudades, en el mundo son ejemplo de esta realidad.
Concentración económica
El hecho de que las viviendas de una ciudad sean, en su mayoría, departamentos dentro de una gran torre, imposibilita que empresas medianas y pequeñas puedan construirlas. Erigir viviendas resulta costoso, difícil, exige un largo tiempo y una enorme acumulación de capital: sólo grandes empresas, con medios técnicos y económicos muy sofisticados, pueden realizarlo.
¿Como debiera ser una política de Estado al respecto? Realizaremos este análisis considerando que el Estado actúa dentro en una economía “de mercado” y que se limitará a que las empresas privadas construyan las viviendas. Y dejando de lado, temporalmente, el tema de la especulación inmobiliaria, para mayor claridad en la exposición.
Aun considerando que el Estado permita al mercado operar, la conclusión es que si no previene la concentración económica en el rubro los costos se elevarán. Por consiguiente, una política eficaz del Estado debe consistir en estimular (por distintos medios) la construcción de viviendas en edificios de pequeña y mediana altura. Esto implica un mayor número de empresas y por tanto una mayor variedad y competencia en el mercado.
Si el Estado, o la sociedad misma, desea favorecer un mercado de la vivienda accesible y asequible, no debe fomentar la concentración en la construcción de las mismas. Lo cual, inevitablemente, ocurrirá cuando el principal tipo de vivienda erigida sea el de la torre de departamentos. El Estado y la sociedad deben establecer los incentivos para que las empresas constructoras, de distintos tipos y tamaños, edifiquen una amplia variedad de edificios, y en especial los pequeños y medianos, reservando la construcción de casas, por un lado, y de torres de departamentos, por otro, para situaciones especiales.
Razones adicionales
Además de los costos constructivos de las torres en altura, debido principalmente a los medios técnicos empleados, sin contar la profundidad de los cimientos, lo que implica un gran acarreo de tierra, existen razones adicionales que tienen que ver con el mantenimiento de estas mismas torres.
No acostumbramos pensar cómo, en una torre de 15, 20 o 30 pisos, se podría pintar sus fachadas. Tampoco se suele poner atención en cómo en una torre se podría revisar su extenso sistema de cañerías, bombas, sistema eléctrico o de gas.
Los edificios se deterioran. Requieren pintura, refacciones, y constantes revisiones. ¿Cómo es posible revisar o reparar los daños que, a lo largo del tiempo, sufre todo edificio, si se trata de una torre de gran altura?
Por último, las torres en altura requieren de una administración que los edificios pequeños a veces no necesitan. Conserjería y distintos tipos de tareas, lo cual se asemeja a la infraestructura propia de un barco, debido a su complejidad técnica, y por tanto administrativa.
Si a estos ítems asignamos un valor económico veremos que el costo de mantenimiento de los edificios en altura es mayor que el de los edificios pequeños, y que estos costos se ven reflejados en los bolsillos de sus propietarios, o de sus arrendatarios. Por lo cual, también, se hace inviable e imprudente hacer descansar toda la vivienda de una ciudad, e incluso de un país, en un único y reiterativo tipo de construcción.
Podemos añadir, como dato adicional, que prácticamente la misma densidad de población puede alcanzarse con edificios de pequeña o mediana altura: ya que este tipo de edificios puede adosarse, mientras las torres no lo hacen. Al adosarse, la cantidad de personas que puede vivir en una manzana es bastante alta, sin que existan torres en altura. Ya que, si en una manzana caben varios edificios medianos o pequeños, en la misma manzana solo cabrían uno o dos edificios en altura. En esto último se puede entrever que, para lograr una ciudad densa, no se requiere, en realidad, de la vivienda en altura, sino mayoritariamente de edificios medianos y pequeños de departamentos. Muchas ciudades, en el mundo son ejemplo de esta realidad.
Comentarios